文/同策咨询研究部总监 张宏伟

进入2017年，楼市调控的步伐并没有停止，春节后至“两会”期间，北京、石家庄、南昌、青岛、长沙、广州等核心一二城市，以及环北京、环上海等区域内三四线城市楼市调控政策频发。

这是继去年10月份全国核心一二线楼市调控之后第二次集中出台楼市调控措施。从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场，上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”，此时，由于房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

从8月前后房地产市场反应来看，有4个现象或特征值得我们关注。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

1、尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是到了下半年，市场下行的趋势已经导致部分房企撑不住了，开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。据笔者调研，预计四季度至明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房地产企业会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的房地产企业会因为资金兑付压力而主动降价。

2、核心一二线城市二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，进而影响新房市场。

以一线城市的上海为例，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的房地产市场博弈，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期，这样，倒逼新房的价格开始出现松动。

3、当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整房地产市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇房地产政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房地产企业资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。

4、房地产市场轮动的周期即将结束。去年10月份调控之后，楼市需求开始外溢至周边的三四线城市，全国三四线城市迎来了一波上涨的行情。然而，当核心一二线城市楼市热度退潮及三四线城市楼市调控从严后，周边的三四线城市也就没有上涨的冲动。笔者预计，三四城市热销的行情最多持续到今年年底，届时，全国大中城市楼市轮动上涨的行情周期结束。

那么，未来房地产市场形势怎么样走？未来调控政策会否集中频发？只有摸清了这些套路，对于房地产企业来讲，才有可能在今年明年的房地产市场调整期踏踏实实做好业绩，实现房地产销售业绩的增长。就以上问题，下面笔者逐一谈一下自己的看法。

笔者认为，未来仍然有房地产政策面的不确定性，调控房地产政策仍然是影响接下来半年到一年楼市走势的关键因素。

首先，按照往年房地产调控经验，每次房地产新政时效性大约6-8个月左右，也就是每6-8个月会有一轮强化的楼市调控措施出台，进一步强化楼市调控的效果。从本轮房地产市场调控来看，去年3月上海“沪九条”是本轮房地产调控的开始，之后是去年10月份大约20个全国核心一二线城市楼市集中出台房地产政策，6个月左右之后，今年3月份“两会”前后，全国新一轮楼市调控政策出台。按照往年调控经验，本轮调控从开始到今年3月份“两会”，基本上每次新政出台时间间隔也是6-8个月。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照上面每次新政时效性6-8个月的经验判断，笔者再做个预测，今年3月份多地楼市调控房地产调控加码后，6-8个月之后，也就是在今年9-10月份这个时间段，极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，原因有两个：一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果；二是，“十九大”刚好要在这个时间段召开，政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。

进入8月份，从政策面来看，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位，并且大部分城市已经开始出台落地租售并举或购租同权的相关房地产政策。但笔者认为，这是针对房地产住房租赁市场的相关政策，和目前房地产住房销售市场关联并不大，未来1-2个月，也就是9-10月份极有可能还会有针对商品住宅销售市场的相关调控措施强化落地执行。

据笔者了解，根据《住房城乡建设部办公厅关于开展整顿规范房地产市场秩序督查工作的通知》（建办房函[2017]536号）要求，住建部将于近期派出督查组，于8月30日起对全国范围内房地产市场秩序情况进行实地督查，此次督查内容主要包括：