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农村建设用地将来是否也会被允许建造商品房?
作者： 时间:2017/8/31 17:10:00 来源：新京报
摘要：近期的房地产政策可谓连续不断。近日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。根据《方案》，将在全国13个城市率先进行试点，按照地方自愿原则，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有 ......
近期的房地产政策可谓连续不断。近日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。
根据《方案》，将在全国13个城市率先进行试点，按照地方自愿原则，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
此次《方案》一出，立即在各界引起巨大反响。有媒体惊呼，这是“楼市王炸”，会导致房价大跌。那么，情况真是如此吗?
不会对房地产市场产生太多直接影响
诚然，相对于之前的一系列改革举措，这次试点有着明显的不同。——如果说之前的“租售同权”、“只租不售”等都还是从“需求侧”入手对房地产市场进行引导的话，那么这项政策就是扎扎实实的“供给侧”改革。
但在我个人看来， 它不会对房地产价格产生过于强烈的冲击。
需要注意，此次试点的目的是增加租赁房供给，而不是增加商品房供给。
我们知道，房地产市场住房具有双重属性，它是一种消费品，同时它也是一种投资品，其房地产价格是对这两种属性的综合反映。其中，消费品属性可以通过租赁住房来进行替代，而投资品属性则不能。
这就决定了租赁市场供给的增加只会直接影响到反映消费品属性的这部分价值，而对反应投资品属性的这部分价值，至多会通过预期等途径产生一些间接的影响。
那么，在中国的房地产价格中，究竟反映哪方面属性的部分更多一些呢?研究表明，是投资品属性。一个重要的证据就是，中国城市化的进程并不始终与房地产价格变动同步，城市化最迅速、对城市住房消费增长最快的时候并不是房地产价格增长最快的时候。
如果我们承认当前中国的房地产价格主要由其投资属性决定，就不难得出结论：针对住房的消费属性政策，应该不会对当前房地产价格产生太多直接影响。
就房地产政策内容来看，此次试点所释放的租赁住房供给主要来自偏远地段，这在一定程度上会影响其对住房消费属性的替代力度。
人们在选择住房时，其所处地段、周边环境、配套等都是重要的考虑因素。地处繁华地段、周边环境和配套好的住房，其面临的需求就更大，其价格和租金也都会更高;而那些地段、环境、配套较差的地区，面临的需求较小，其房地产价格和租金自然也低。
此次试点，释放的主要是一些城市周边农村的住房供给，它们不仅地处偏远，而且往往在环境和配套方面都比较差，因此很难对那些热门地段住房的消费属性产生有效替代。
值得一提的是，一些“城中村”在地理位置上是较好的，它们的住房足以对城市住房的消费品属性产生替代。
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