事实上，在北京很多“混居”小区中，除了设置围栏隔断外，商品房和保障房还通常使用不同的推广案名，后期还使用不同的房地产物业公司管理，因此很多购房者和业主都默认为“这是两个小区”。

“有些小区里，别墅项目跟普通商品房项目之间，也会用围栏隔开。”上述房地产企业人士说，其逻辑是一样的，即让别墅卖得更贵些。

就此次“涉案”的项目而言，中原房地产集团首席分析师张大伟认为，这属于特定时期下少数项目的特殊行为。他表示，在2014年下半年到2015年，北京出让了大量的自住房地块。与往常相比，这部分土地在突破溢价率上限后，房地产开发商继续竞配保障房，导致保障房在整体项目中的占比较高，而商品房占比较少，“这类土地大约有20宗左右”。

张大伟表示，房地产开发商为了在有限的商品房住宅中获得高价销售，不均衡使用容积率，做成高低配。“简单的来说就是小区容积率2.5，而保障房部分可能占到了2.8甚至更高。少量的商品房就降低了容积率，占了更多的建设用地和绿地，以别墅的形态销售。”

但据21世纪经济报道记者了解，使用围栏隔断的小区规模要超出上述范围，很多老的“混居”房地产项目内都设置了隔断。

“房地产开发企业在办理预售许可前，必须严格按照规划许可内容和规划总平面图确定的平面布局进行房地产住宅项目建设，并承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离，确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。”“房地产开发企业在进行房屋销售时，必须在房地产售楼处明显位置公示经规划部门批准的建设项目区域设置情况。开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。”针对“围栏事件”，北京市住建委在8月25日做出上述表态。尽管此前已有相关文件，但此番表态更为细致，且态度相对强硬。

上述房地产企业人士表示，很多商品房业主会主动要求房地产开发商建围栏，因为他们的购房成本更高，而且缴纳的物业费标准也高于保障房业主。“有些小区的保障房和商品房价格，相差两到三倍。”

或影响房地产市场预期

由于配建制度是一项新制度，21世纪经济报道记者查阅稍早的文件，并未发现关于小区内设置围墙的相关规定。但到2015年，北京市开始意识到这一问题，并予以规范。

当年8月，北京市住建委发布《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中强调，“新建商品住房配建项目，商品住房与保障性住房分区域实施房地产物业管理的，建设单位应按照本市规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；实施统一房地产物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。”

随后，北京在土地出让的标书中，也增加了“均衡使用容积率”的字样。

而在2015年8月之前拿地或建成的保障房小区，按照住建委的口径，“以规划审定的方案和开发商依法承诺为准。”

上述政策规定，连同住建委近期的表态，并未完全禁止对商品房和保障房的分隔。但业内人士认为，若这一规定严格执行，仍会对房地产市场带来潜在的深远影响。

“加围栏从某种意义上可以说是保障房开发中的‘潜规则’，如果被打破，会影响到定价、估值和房地产市场预期等很多方面。”上述房地产企业人士说。

按照该人士的观点，如果围栏被拆掉，对于已售项目来说，商品房部分的**空间肯定会受到影响。对于未售项目来说，商品房部分的定价也会有所限制。也即，“潜规则”下的商品房业主和房地产开发商利益，有可能会受损。