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房企太多 目标太高 长租公寓房源不够用了!

作者: 时间:2017/8/28 8:59:00 来源:经济观察报

摘要:8月22日,深圳房博会的一场论坛,临时搭建的简易墙内挤满了人,座椅有限,许多人选择席地而坐,这场论坛的主题是《进击的租赁时代——“租售同权”寻找中国存量 ......

8月22日,深圳房博会的一场论坛,临时搭建的简易墙内挤满了人,座椅有限,许多人选择席地而坐,这场论坛的主题是《进击的租赁时代——“租售同权”寻找中国存量房新风口》。伴随着刺激租赁市场的房地产政策自上而下扑面而来,深圳的长租公寓市场迅猛蹿红。

大型房地产企业纷纷入局,提前嗅到风向在去年布局的有万科、龙湖房地产企业,紧随其后在今年成立事业部的有碧桂园、佳兆业。全国排名前十的规模房地产企业和深圳本土“地主”纷纷把长租公寓写进了公司的长期战略中,且都公布了自己的大目标。

万科房地产企业要在2018年底拓展公寓45万间,龙湖房地产企业要在2017年开业1.5万间,佳兆业房地产集团则是三年内打造10万间。目前万科房地产企业已开业和正在装修的泊寓有5万间,龙湖房地产企业在深圳的6家冠寓共4767间将在9月开业。

房地产企业都在争分夺秒快速扩大规模,抢占这个号称万亿级的蓝海房地产市场。

“进村”

规模扩张,房源是关键。操作最为简单的是商住楼,因为建造初期规划的就是公寓,所以几乎不需要改造。万科房地产企业在广州的几处泊寓利用的就是已建成的自有公寓物业,龙湖房地产企业在上海已落地的冠寓位于龙湖新壹城。

在房地产企业没有完全放弃“盖楼卖搂”前,自建物业能用来做长租公寓的量并不大,想继续做大就得去吸纳其他存量房,在这一领域的争夺战已经打响。据了解,深圳龙湖房地产企业即将开业的6栋公寓有一栋为收购而来,剩下5栋从业主手中租来;佳兆业正在收购商住公寓。一家在深圳拥有商业公寓的港企负责人透露,去年他们表示愿意转租一栋商住楼时,包括万科、金地房地产企业在内的多家公司表现了很大的兴趣,最后他们选择了一家出价相对较高、风控能力较强的地产商。

量少、价高是深圳目前存量住宅和商业公寓的基本面,剩下的还有城中村改造和工业区改造。

据了解,城中村改造在万科房地产企业深圳泊寓内部称之为“进村”,他们目前正在研究针对低收入人群的新产品。现在泊寓开业的公寓面向的是城市白领一族,而城市里还有相当多的住在城中村的、低学历的外来务工者。泊寓尝试通过对城中村的改造,让这部分人群的居住条件有一个大的提升。

新产品如果试验成功,将快速提高房源拓展迅速。“进村”的第一步计划是进入深圳4个村,包括200多栋楼,如果推进顺利,房间数将达到2万间。

工业区改造,即改造城市里遗留的厂房或工人宿舍,第一批在深圳做长租公寓的小公司就是这种模式。如今,无法从万科这种大型房地产企业口中争夺商住楼的中小房地产企业,正在悄然围住领地。

世联行首席工改顾问董极介绍,这些利用工业区改造做长租公寓的房地产企业,很多都是因为工改公寓被限制之后,被迫求生才转型的,“今年初政策出来之后,工改公寓不能卖了,变现机会被掐断,房地产企业建好的楼不能卖,就想办法改成长租公寓租出去,正好现在也很热门。”

董极没有向经济观察报透露这些房企的名字,因为“工改”长租公寓目前还处于政策盲区中。中央九部门下发通知之后,广州、西安、南京多个城市出台了相应细则,鼓励房地产企业尽快加入。

深圳一家规模房地产企业的长租公寓负责人对经济观察报说:“房地产市场是需要政策支持的,深圳是12个试点租售并举的城市之一,但市政府现在只出了指导性政策,还没有具体的指导规范出来,存在房地产政策盲区,大家天天忐忑不安。”

一家央企内部人士透露,他们在罗湖有一处旧厂房多年闲置不用,正在向政府申请改造。“那些房地产企业现在都是悄悄地在试,多数不敢在公开场合宣扬,怕一不小心就撞上红线。”董极介绍到。

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